Hoy es un gran día.
Vamos a hablar de compra-reforma-venta o flipping inmobiliario, el modelo de negocio que está arrasando el sector inmobiliario en los últimos años.
Cómo se hace.
Por qué se hace.
Todo.
Un viaje a vista de pájaro sobre este tipo de inversiones que son cada vez más frecuentes en este nuestro sector.
¿Qué es?
Sencillo, comprar, reformar y vender una vivienda en un plazo corto de tiempo.
Lo de corto va por el hecho de poder rotar el dinero cuantas más veces mejor, por eso de aumentar la TIR y poder decir que ganas más en menos tiempo.
El resumen sencillo es comprar por debajo de precio de mercado, reformar de manera justa sin caer en excentricidades y vender rápido.
Como ves, es un modelo de alta rotación por lo que aquí el tiempo importa y mucho.
Los grupos que se dedican a esto tienen a personas filtrando el mercado cada día o acuerdos con fondos o inmobiliarias para que les provean de pisos.
Tienen un equipo técnico tanto de arquitectos y reformistas que en 2 meses tienen todo ejecutado.
Y obviamente tienen un equipo de ventas que ajustan el precio al máximo para que en el menor tiempo posible se pueda vender.
¿Por qué?
Como todo negocio, esto empezó porque generaba dinero. Todo lo que aporte valor a alguna persona será monetizable.
Uno de los motivos principales del auge de este modelo es la falta de oferta que vivimos en nuestro país.
Si sigues el sector inmobiliario de cerca, habrás visto que el número de viviendas a la venta en todo el país es inferior la 4%.
Y dentro de ese 4% están todo tipo de viviendas: las que nunca se venderán porque están en barrios que asustan al diablo, a las que solo pueden aspirar los extranjeros debido a su alto precio… todas.
Es un hecho que estamos ante una crisis inmobiliaria pero no de las que harán bajar el precio si no al contrario.
La ley de oferta y demanda es clara, tenemos una demanda altísima en nuestro país (empujada por capital extranjero en parte) y la oferta no es capaz de satisfacerla.
Por otro lado, existe menos competencia en este modelo de inversión que en otros.
Se necesita bastante capital para hacer frente a este tipo de operaciones ya que los bancos no suelen entrar a financiar estos proyectos y el conocimiento técnico que hay que tener para afrontar una reforma es bastante elevado.
Quien tiene el dinero y los conocimientos, puede sacar grandes beneficios de esto.
Y por último, el parque inmobiliario de nuestro país empieza a estar obsoleto.
Existen muchísimas zonas en las grandes ciudades como por ejemplo algunas zonas del sur de Madrid donde las viviendas tienen 50-70 años pero que con una reforma están todavía ubicadas en zonas donde la gente quiere vivir.
Necesitamos renovar las viviendas existentes ya que construir desde cero es lento y caro.
El motivo
Como hemos comentado antes, te pagan por resolver problemas, por eso se genera beneficio en este negocio.
Los problemas pueden ser bastante diferentes y más ahora que cada vez nos estamos profesionalizando en más tipo de activos.
La necesidad de reforma de un piso antiguo es lo normal, algo por lo que siempre se ha podido sacar beneficio.
Actualmente muchos inversores están encontrando pequeños desajustes entre precio y valor donde con un lavado de cara simple (menos de 10.000€) se pueden obtener rentabilidades de doble dígito en su venta.
Y por último, el problema que más beneficio genera es como no podía ser de otra manera el tema de los okupas. Cada vez se están profesionalizando más en quedarse en las viviendas pero los inversores también están aprendiendo nuevos métodos para echarlos. Aquí se encuentran las grandes rentabilidades dentro del modelo de compra-reforma-venta.
Cronología y nuevas tendencias
Como hemos visto en el punto anterior, el modelo va adaptándose poco a poco a los nuevos tiempos.
Pasamos de un compra-reforma-venta normal y corriente a un modelo mucho más profesionalizado donde las mejores rentabilidades se esconden detrás de un okupa.
Si te fijas en los portales de bancos, los pisos okupados han sufrido un aumento de precio considerable ya que son conscientes de que vada vez hay más inversores profesionalizado en esto.
Pero las nuevas tendencias no terminan aquí, una a la que hay que estar atentos es a la terminación de proyectos inacabados de la crisis de 2008.
Aquí hay que tener muchísima experiencia y dinero pero realmente la rentabilidad está incluso por encima de comprar pisos okupados.
Lavado de cara vs reforma
Una diferencia sutil pero muy importante a la hora de comprar para reformar es ajustar realmente las necesidades de la vivienda.
No es lo mismo un lavado de cara que una reforma.
Como vimos antes cada vez más personas son expertas en encontrar ese margen que existe entre una vivienda que solo necesita un lavado de cara que una reforma.
Cuando hablamos de lavado de cara nos referimos a inversiones inferiores a 10.000-15.000€ mientras que las reformas superan este importe con facilidad.
¿Cómo?
Hasta ahora todo ha quedado claro pero… ¿cómo se hace esto?
Comprando con margen de seguridad.
Para hacerlo, se necesita mucha experiencia inmobiliaria para saber detectar viviendas que están ya por debajo de mercado o encontrar esas que se pueden negociar para crear ese margen de seguridad.
El famoso comprar barato.
Creando un equipo de trabajo rápido y económico.
Las reformas se pueden hacer de miles de maneras.
Una de las mejores es crear un equipo de trabajo que siempre tengan proyectos en los que estar trabajando.
Si contratas a un equipo de reformas para 1 solo proyecto será más caro que si les ofreces unirse al proyecto como colaboradores.
Tener esta parte totalmente agilizada para que las reformas se hagan en menos de 3 meses es esencial.
Y como apoyo, debes tener una persona técnica que se encargue de todos los trámites burocráticos con el ayuntamiento y que aporte esa visión especial para aprovechar todo el inmueble para sacar nuevos espacios.
Teniendo conocimientos del mercado por encima de la media
Recuerda que aquí importa mucho rotar el capital cuanto antes posible.
No es lo mismo crecer a un 25% anual que a un 50%, en 4 años la diferencia de rentabilidad es abrumadora.
Conocer el mercado te permite vender rápido.
Conocer el mercado te permite detectar nuevas zonas donde poder hacer este modelo de negocio.
Necesitamos esos conocimientos desde el primer minuto para optimizar toda la operativa.
Extras
Y por último pero no menos importante, 2 partes fundamentales que se deben tener en cuenta para llegar a crear la optimización perfecta son el homestaging y la fiscalidad.
Como en todo negocio, la ingeniera fiscal es base fundamental para poder ahorrar los máximos impuestos posibles.
Tener una persona encargada de la contabilidad y la fiscalidad siempre aumenta el retorno de los proyectos.
Y por otro lado, el homestaging está cada vez ganando más peso en este modelo de inversión.
Esto parte de la premisa de que cuando un cliente ve una vivienda vacía le cuesta más hacerse a la idea del valor real de inmueble que si lo ve ya terminado.
Hoy en día con grandes superficies como Ikea decorar una vivienda es algo que se puede hacer por menos de 4.000€ y que se repercutirán al precio final del inmueble.
El Club
Lo anunciamos muy sutilmente por aquí hace una semana y también lo anunciamos en la primeria Tertulia del Club el jueves pasado.
Vamos a realizar proyectos de flipping inmobiliario.
Y tú, vas a poder verlos.
E invertir también con nosotros si quieres.
Pero vayamos por partes.
La Tertulia del Club (por si te has quedado pillado) es un espacio semanal donde estaremos en directo todos los jueves de 19 a 20h.
Una charla distendida a modo de barra de bar donde el centro es siempre el sector inmobiliario.
Analizamos operaciones vuestras (uno de vosotros ya tiene respondida su pregunta en el primer directo).
Analizamos la actualidad del sector inmobiliario.
Traemos expertos en diferentes materias: la primera semana traímos a Javier Morente, exdirectivo de LaLiga de fútbol profesional e inversor inmobiliario con 9 viviendas en su patrimonio.
En resumen, un rato donde poder charlar entre todos sobre algo que nos interesa, el sector inmobiliario.
Si quieres que analicemos alguna inversión que tengas entre manos, contesta a este email con toda la información posible.
Y para finalizar este email, recogemos la piedra que hemos tirado antes.
El Club Inmobiliario 2.0 está abriendo nuevos caminos y como no podía ser de otra manera el flippig inmobiliario es algo que tenía que llegar tarde o temprano.
Ya daremos detalles cuando lancemos el primer proyecto de inversión conjunta pero una de las diferencias principales es que vas a poder participar activamente.
El inversor que decida entrar podrá ver en tiempo real cómo se ejecuta todo el proceso.
No solo ofrecemos una rentabilidad a cambio de la inversión si no que queremos crear un grupo de personas donde poder compartir todo lo que sucede con el proyecto para aumentar nuestros conocimientos.
¿El Netflix de los flips?
Ya daremos más detalles.
Nos vemos este jueves a las 19 en la segunda Tertulia del Club.
En Youtube, en Instagram o en el Twitter de HooL, tú decides.
PD: si envías una operación que sea con la máxima información posible.